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同仁收购金朗
协和买下北方
本报调查：医院“圈地” 不良酒店资产突遇活水
有着百年历史的老字号同仁医院，以３．３６亿元人民币买下了经营不善的亚视金朗酒店，引起业界关注和兴趣。据了解，北京不少大医院已开始在资本层面上进行运作，大型医院集团的框架已经初步搭建，欲“圈地”扩张，而盖楼既拿不到合适地皮，又耗时耗资，不如“盘楼”；全国有许多写字楼或公寓、酒店项目经营不善，四大银行的“不良资产”中，饭店酒店资产也占有一定比例。观察人士已经敏锐地指出，此次“同仁模式”将为酒店的转型拓宽思路，而医院的介入，很可能为盘活现有的不良地产资产带来契机。同仁模式一旦成功，“酒店式医院”极可能在全国各地成倍增长。
商报记者 封戈／摄 Ｊ０９７
２００３年４月２２日，非典让北京的许多社交活动停了下来，昆仑大酒店内，由北京博众拍卖有限公司组织的北京亚视金朗大酒店房地产及配套机器设备整体拍卖会正在进行。竞买者只有两家，分别持８６号牌与８８号牌，竞拍过程并不激烈，最终８８号竞买人出价３．３６亿元人民币成交，高出底价２００万元。出于为竞买人保密原则，博众拍卖公司没有透露竞买人具体信息以及金朗饭店今后的具体用途。媒体第二天的报道称８８号为“神秘竞买人”。
事隔近一年，当“同仁医院”四个字代替“亚视金朗大酒店”被安装在酒店主楼楼顶上时，这个“神秘竞买人”终于露出真面目，当日的举牌者是同仁医院的一位院长助理，姓黄。此前，北京协和医院收购了近在咫尺的北方饭店。虽然，同仁医院是首家真正意义上介入酒店拍卖的医疗企业，但观察人士已经敏锐地预感到，医院强烈的扩张愿望将搅动不景气的酒店业，很可能为北京现有的不良酒店资产带来活水。
出租率低、房价上不去
酒店资产闲置额年均４００亿
截至去年１０月，北京市共有旅游星级饭店５７２家，其中中外合资和中外合作饭店６０家。酒店客房出租率低，是困扰酒店行业的最大问题。去年，“２００３北京酒店业发展国际ＣＥＯ论坛”上传出的消息是，２００３年北京五星级酒店平均出租率为６９％，空置率高达３１％，而在香港，五星级酒店的平均出租率为８４％。另有相关资料显示，２００１年以来，全国去酒店每年至少有４０万客房处于闲置状态，按平均每间客房投资１０万元计算，全国就有４００亿元的酒店资产闲置。加上维修养护、员工劳务、折旧等因素，损失惊人。
一个显著的特点是，越是中、低星级的经济型酒店，出租率越低，这些酒店多为国内旅行社的团队，客源很窄。
北京酒店行业的另一个心病是“房价不高”，这早已尽人皆知。２００３年美国五星级酒店平均房价为１２８美元／天，位居世界酒店平均房价第一位，英国１０４美元位居第二，香港的平均房价为６２美元，而北京五星级酒店的平均房价仅为５６美元，位居第十六位。洲际酒店集团中国区市场经理郭凌云在接受记者采访时表示，与上海同等级酒店相比，北京酒店的平均房价要低１０美元左右。此外，在五星级酒店中，由外国酒店管理集团管理的五星级酒店平均房价为人民币７２７元，国内酒店管理集团管理的五星级酒店平均房价为人民币６０４元，国内单体五星级酒店的平均房价为人民币５２８元。
实际上，长期以来，我国旅游酒店一直处于亏损状态，全国７０００多家星级酒店中，只有２０％盈利，而盈利的酒店中，８５％属于合资或独资企业。我国旅游酒店亏损额在１９９９年一度高达５３．６４亿元，２０００年为２３．４６亿元，近三年受“９·１１”事件、非典疫情的影响，分析人士认为并不乐观。
业内更认为，随着新材料、新设备、新技术的大量采用，智能化、新概念酒店将取代传统酒店。而北京有五星酒店２９家，四星酒店５９家，世界知名的却没有几家。
出租率低，房价上不去，一方面与不同酒店的经营管理水平不高有关，例如国有酒店存量过大等，而另一方面也与客房总量供过于求有关。一位酒店业内人士表示，其实北京酒店也或多或少存在这方面的问题。
银行手中大量酒店待售
成拍卖公司好买卖
数据显示，截至２００３年９月，四大银行的不良资产率为２１．４％，总额约２万亿元。这些不良资产掌管在长城、东方、华融、信达四家金融资产管理公司的手中。政府要求加快不良资产处置效率，到２００５年，资产不良率要降至１５％。也就是说，２００４年，不良资产率应该下将３％以上。所以四大公司手中的不良资产需尽快出手，以加快处置不良资产资金的回收速度。
在涉及众多行业的不良资产中，饭店资产成为引人注目的一块。一位资深酒店人士告诉记者，在全部不良资产中，饭店资产也不在少数。
去年３月１８号，中国银行将其拥有１００％产权的奥林匹克饭店以２．２５亿元的底价拍出，该饭店最初的估价为３．５亿元。接着，中行又将其拥有９７．５５％股权的北京港澳中心瑞士酒店也提上需要处置的“重点资产”榜上。北京港澳中心瑞士酒店总资产评估为１１．３９亿元，负债５０２０６．１２万元。
中国银行资产保全部总经理董建岳曾在接受记者采访时透露，中国银行有１００多家三星级以上的酒店，“不是说这些酒店资产全部属于中国银行，而是指中国银行拥有部分债权。”
银行的手里为何有这么多酒店资产？据了解，上世纪８０年代，中国高档酒店屈指可数，而国内外交流开始增多，酒店市场突然放大，导致各大中城市热衷修建星级酒店。但是当时的中国建材不能满足星级酒店的需求，比如卫生洁具、电梯、瓷砖等，这就需要进口，进口就需外汇。当时只有中国银行独家经营外汇业务，所以中行就给许多酒店提供了外汇贷款。而此时酒店承建人的资本大多有缺口，有３０％的资本金就算不错了。贷款到期，理应还款，但汇率却发生了变化，美元与人民币汇率从１∶２．８，升至１∶８．２８，酒店因此无力还款。无法还贷时，这些酒店就成了银行的抵押品。另外，１９９３年前后，银行也开始涉足实业，比如加盟酒店和大型商场等。
“现在我们必须承认，从事酒店行业，银行是缺少经验的”，他坦率地说，这些酒店的经营状况大部分不是很好，如果好也就不存在“不良”资产问题。但也有经营好的酒店，即使如此，根据中国《商业银行法》的有关规定“银行不能从事非金融性业务”，酒店还是要处理的。
“处理酒店”成了拍卖公司的好买卖，北京新世纪拍卖有限公司主持公开拍卖北京奥林匹克酒店，金朗大酒店拍卖由北京博众拍卖有限公司主持。虽然很多饭店出手不一定都会选择拍卖方式，但无疑，“拍卖是一种公开、公平和公正的处置国有资产的方式”。拍卖人的佣金很可观，由委托人和拍卖公司协商决定，最高不得超过拍卖品价值的５％。
医改提速大型医院图扩
对地皮需求日趋旺盛
目前，据估计有２００亿元的热钱准备投向医疗行业，而尤其是知名医院备受资本青睐，医院经营规模扩张难免，对地皮的需求相当旺盛。
“此前，由于周边没有空间，同仁医院的扩展受到了限制，而亚视金朗拍卖，给同仁医院的扩张提供了千载难逢的机会。”同仁医院的院长助理王宁利在接受记者采访时，用了“千载难逢”这个词，王是同仁医院眼科中心的常务副主任、首席眼科专家，这位年轻的博导认为“同仁此举也是为了下一代同仁人。”记者采访的时间是同仁医院东区开业前晚，晚上１０点半，王宁利刚刚开完会，是关于“东区开业”的会议。
据知情者介绍，金朗大酒店的地皮原本属于同仁医院，是后来划拨出去的，同仁医院一直对这块地有着独特的感情。此前，同仁医院在昆明、南京分别建立了同仁医院，在当地引起了极大关注，可以说“同仁”已经成为医疗产业中的著名品牌。同仁医院是医疗行业中的“锐意改革者”，其控股的同仁医疗产业有限公司在同仁医院资本运作中，扮演着执行者的角色，同仁医疗集团架构初成。
据消息人士透露，同仁之所以如此大的动作，也是为其上市做铺垫。当记者问及有无具体时间表时，她只是估计可能需要两三年的时间。
与同仁医院抱同样想法的同行，不在少数。阜外医院、北大医院已经组建了医疗集团，协和的医疗集团正在酝酿当中。
２００３年２月，协和医院继成功合并邮电医院后，收购了近在咫尺的老字号北方饭店，作为其“皮肤科门诊”。协和的收购更加低调，该医院有关人士告诉记者，面积达２６００多平方米的“皮科门诊”投入使用后，明显缓解了皮科门诊病人就医拥挤不堪的局面，也给协和医院带来了相应的效益。协和医院还在西单辟才胡同这样的“黄金地段”购进１９３０多平方米，建立了其口腔科和眼科门诊。据了解，海淀、友谊等医院也正在扩大经营面积。
医院盖楼不如“盘楼”划算
不良地产转型出现新路
酒店业的竞争非常激烈，客房空置率居高不下；而医院的门诊、住院压力巨大，急需扩大就诊面积。“这是一个很好的契合点，”北京中国医疗投资盈运网ＣＥＯ刘腾蛟先生这样评价“同仁模式”，既能使酒店的闲置资源利用起来，又避免了医院大兴土木。无论对盘活不良资产，还是减少重复建设，都是一件好事，而且利于城市的整体建筑规划。在北京市场上，几家医院的资本运作过程中，均闪现着刘腾蛟的身影。刘所在的中国医疗投资盈运网，在去年曾主办了海南博鳌第二届中国医院投资论坛。
据了解，北京不少大医院已开始在资本层面上进行运作，大型医院集团的框架已经初步搭建，欲“圈地”扩张，而盖楼既拿不到合适地皮，又耗时耗资，不如“盘楼”。
“金朗大酒店，即同仁医院的东区将能够提供３００多张床位，能够分流一部分门诊量。”据王宁利介绍，金朗酒店原有的客房结构基本不必改动，重新装修并没有投入很大资金，改造后的新病区，住院就诊环境更好，但是挂号费、住院费并没有提高。同仁医院已经将近视眼中心、白内障中心、体检中心、美容中心、验光配镜中心、怡然堂药店等搬入东区。同时，酒店原有的地下停车场也可以缓解患者看病停车难的问题。昨天在同仁医院东区，记者发现，建筑工人在对已经装修改造完毕的原金朗大酒店进行最后检查，原来的酒店大堂已经变成了候诊大厅，１５间手术室也已初具规模。今天，同仁医院东区正式开业。但据消息人士透露，正式投入运营也要等到一个月之后。
业内人士表示，北京有许多写字楼或公寓酒店项目经营不善，此前，这些项目的转型仅仅局限在酒店和写字楼之间。而此次酒店转型中的“同仁模式”将为盘活这些不良地产，尤其是酒店拓宽了思路。“酒店式医院”这个经营模式如果一旦实施成功，极可能在全国各地成倍增长；医院的介入，很可能为盘活现有的不良地产资产带来契机。
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同仁医院
同仁医院始建于１８８６年，具有１１７年的历史，是医院中的“老字号”，其眼科、耳鼻喉科在世界临床界也占有一席之地。在这里，设有北京市眼科研究所、北京市耳鼻喉科研究所、北京市糖尿病防治办公室和北京市泌尿外科会诊中心等多个研究机构。同仁医院的门诊量每日高达４０００－５０００人，患者来自全国各地，现有的门诊区虽然经过改造，但是与数目庞大的患者比起来，却依然狭小；病床严重不足，大量的患者在排队等候住院。同仁医院旗下设立了同仁医疗产业有限公式和同仁科技开发有限公司。
亚视金朗大酒店
金朗大酒店隶属于华北京海实业总公司，是与外商合建的三星级旅游饭店。该公司于１９９８年由北京军区划转北京市。酒店位于崇文门路口，同仁医院对面，北距长安街约８００米，毗邻东单商业街、建国门内大街，地理位置相当优越。自１９９７年下半年就出现经营困难，最终因为拖欠燃气公司和热力公司等７００万元而关门大吉。
Ｊ１０７ Ｊ０８２商报记者 柏忍冬 李国君
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